东莞写字楼闲置面积半年增长6倍

万科、金地等已扎根东莞的“天津籍”地产公司未贸然进入该领域

【本报东莞电】记者从东莞市房协公布的2005年上半年房地产市场监控及预警系统数据中获悉，去年东莞批准的写字楼预售面积达到了43.32万平方米，首次超过了同期广州（不含番禺、花都）的36万平方米。今年上半年，东莞市写字楼空置面积为12.91万平方米，比2004年末增加了11.13万平方米，增幅超过6倍。

据悉，目前除了富通地产已经在东莞的写字楼市场上有所动作外，万科、金地等已经在东莞扎根的“天津籍”地产公司都没有贸然进入这一领域。

产业转型引发写字楼井喷

写字楼出租率不高，这是一直困扰东莞房地产业界的心头痛。若将东莞城区内的写字楼归为第一批写字楼，那么在该市莞太大道上，则集结了第二批写字楼，最新的第三批写字楼群围绕着东莞市中心广场分布。随着第一批写字楼的功能老化，由当地民营资金介入的第二批、第三批写字楼如雨后春笋般冒出，闲置问题也随即暴露。

东莞写字楼的快速崛起，绝非少数开发商的头脑发热，而是与东莞大规模的城市建设、城市化进程的不断提速，以及东莞经济产业结构调整息息相关的。近年来，东莞市加强了产业结构调整的力度，在注重中间加工生产环节的前提下，开始有意识地引进研发设计、贸易销售环节，吸引更多的公司将自己的研发中心、营销总部搬到东莞，这种政策倾向为当地房地产开发商上马写字楼项目创造了良好的环境。但连续两年爆发性的增长，对东莞刚刚成长起来尚需培育的写字楼市场来说无疑是一场巨大的考验。

预售写字楼市场消化需五年

东莞市城区中心广场附近，是最新一批写字楼盘集中的地区，除了已经装修入驻的写字楼外，不少正在建设的新盘随处可见。该区域还汇集大量中介公司，写字楼大规模放盘的结果是使得一般中介公司手中掌握的写字楼盘源都在100间左右。据介绍，去年6月份的时候，业主还能租出每平方米40元／月的写字楼，但是现在有些带装修的甲级写字楼，每平方米的月租金即使降低到了30元也鲜有人问津。

东莞城市化进程的提速只是近两年的事情，从城市本身来说，东莞并不具备金融中心、文化教育科研中心、营销中心等功能。因此，城市功能的先天不足也导致了高端写字楼市场从根本上不可能有爆发性的需求。而那些注册资本金相对较少，处于起步阶段的个体工商户显然不是写字楼的主要顾客。

供需偏差助长闲置

“东莞写字楼市场之所以出现空置率高，供方提供的楼型和需方所需的楼型之间的偏差也是一个重要原因。”一位房屋中介公司的负责人认为写字楼等商用地产项目开发商应该了解写字楼租用者的使用习惯。

据了解，目前，东莞中心区写字楼面积大都在每单元100平方米左右，很少有小户型间隔的写字楼推出。而对于绝大部分从事制造业的中小型企业来说，租用或者购买100平方米以上的高级写字楼，在公司运营成本上都是一笔不小的开支，再加上这些制造型企业的工厂分布在东莞各镇区，本来在中心区买写字楼的主要目的就是为了门面包装、提升公司形象。但如果门槛太高，这些公司很可能权衡利弊而放弃购买或者租用写字楼。

区位和价格优势蕴藏升值空间

“东莞处于粤港经济圈内广州和天津之间的黄金地带，其区位优势被国内外大企业、大投资商看好。同时，由于东莞的城市建设和生态环境、文化氛围等有了显著的进步，商业辐射能力大大增强，因此当地的写字楼市场也蕴藏着不少机会。”东莞金地房地产投资有限公司营销部经理陈君斌表示，这个“机会”的来临还需要相当长一段时间的积累，毕竟东莞商贸服务业尚处于起步阶段。

目前，东莞地产与相邻的广州、天津的价格相去甚远，但当地不少新建的写字楼的硬件水平已经不逊于后者。随着东莞城市的辐射力、综合竞争力的逐步提高，产业结构调整力度的加大，当地吸引高级人才的能力将大幅提升。再加上土地成本上涨、购买力的吸纳等诸多因素，也给东莞写字楼的升值带来了诸多想象空间。