济南市写字楼开始走向多元化发展

　　生态写字楼被看好

　　目前租金上涨的同时，写字楼客户对环境和品质的要求也开始大大提升，生态化便是要求之一，生态节能型写字楼成为未来发展主方向。生态写字楼的４个标准中，比较直观的是两点，即室内重空气，室外重环境。

　　目前符合国际标准的真正的生态写字楼的室内空气的清新过程，至少需要三个环节：一是新风系统；二是中央空调的杀菌系统；三是层高达到一定的高度。此外，大面积的内庭花园、户室空调、隔热防光污染的玻璃幕墙等，也是将来写字楼生态化提高品质的可关注因素。

　　小型办公越来越多

　　对于小型创业者来说，纯写字楼高昂的租金往往让其望而却步，而商住楼又存在很多的限制和弊端，小户型写字楼恰恰能满足他们的需求，而目前市场上定位在这种小户型写字楼的项目还很稀缺，远远满足不了投资者的需求，未来几年中，百十平米左右的小型办公场所将受到更大的关注。

　　从2006年上半年度开始，地段优、品质高，面积分割在200平方米以内的可售型甲级写字楼，在市场上非常受欢迎，尤其是发展迅速的中小企业，对可分割小面积的可售型写字楼更是青睐。这一方面因为高档写字楼小面积求租不易；另一方面，在品质上乘的写字楼里办公，更能满足这些发展快速的中小企业对办公环境和档次的需求。

　　个性化更加明显

　　在写字楼的设计方面，传统标准将逐渐被打破，个性化将成为市场新的诉求点，一些个性化写字楼应运而生。目前中心区域的写字楼只能给其入驻客户提供标准式集中办公，而山大路区域、东部区域的写字楼在设计、内部空间设计时对其客户群的个性化需求考虑得越来越多，如定位于ＩＴ企业的写字楼，像特区数码港，在外立面颜色、空间设计方面很强调入驻企业的个性张扬。

　　LOFT产品应用

　　LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。它强调在有限的空间里创造更多的办公面积，同时在外立面的色彩空间设计等方面彰显企业的个性，为企业长久的发展培养一种文化，这也将在个性化的今天成为一种流行趋势。

　　商住楼逐渐淡化

　　商住楼是在市场需求的驱动下自发形成的一种过渡性产品，由于位置优越、租金低廉而具有明显的竞争优势。济南商住楼的发展在2002年到2004年达到高峰，但其发展过程中也暴露出一些弊端，如土地使用年限的限制，商业与住户难以协调等。随着小户型写字楼的兴起，商住楼地位将逐渐淡化，作为一种辅助形式继续存在，但不会成为主流。

　　分散化特征呈现

　　目前，写字楼入驻企业对办公形态的需求从聚集化向分散化转变，这与各区域写字楼形态由高容积率向低密度方向发展相印证。因为随着济南经济的发展和科技在人们社会生活发挥着越来越重要的作用，ＩＴ企业入业人员会不断增多，而ＩＴ科研企业对聚集办公要求不高。

　　相关配套日趋成熟

　　随着经济水平的提高，成熟型企业将越来越多，它们对办公要求较高，因此商务写字楼的品质也将提升，配套会更加齐全，以适应公司对办公场所的要求。在内部配套方面，电梯、空调、智能系统将达到更高的标准，外部配套也将趋于完善，道路交通的加强、银行服务的便捷将大大节省交易成本。