商务地产投资 房地产的均衡发展

　　　
  主持人：谢谢罗区长精彩的演讲，下面请中国房地产协会秘书长顾云昌先生发表演讲，题目是“商务地产投资房地产的均衡发展。大家欢迎！

　　顾云昌：各位嘉宾下午好。

　　非常高兴参加丰台经济合作与发展年会，今天下午是商务地产的投资论坛，刚才我听了我们区长对丰台商务地产发展远景的描绘，我很受鼓舞，在北京已经生活了30年了，对丰台商务地产发展过去关注不够，了解比较少，今天听了报告以后，觉得有很大的震撼，因为我们传统的一讲北京商业，过去讲王府井西单，现在讲CBD、中关村、金融街，很少有人谈南部地区的发展，商务地产的发展和北京整个房地产发展都有这么一个情况，发展上的差异，或者是发展的速度，发展的重心转移，我们看到我们北京的房地产发展是从东部开始，发展的最快，然后北部，然后现在已经往西部发展，当然同时我们看到南部也在发展吸收，好象这一圈是这么走过来的。和北京发展态势和房地产发展情况有关，现在该轮到南部地区很好发展了，其实南部也在加快发展，但是人们眼光始终盯在东部、北部，丰台商务论坛开的非常及时，把人们的眼光也吸引过来，使大家更加关注北京南部地区的发展，用我们传统话来说，我们有后发优势，我们可以把东部、北部、西部发展经验、教训在南部发展过程当中能够更好的借鉴，使丰台地区商务地产发展走得更加健康。

 

　　大家知道从去年以来，我们国家实行宏观调控，房地产调控在去年开了个头，今年继续，而且国家宏观调控在今年更多反映在房地产方面，经过国务院出台的国8条到现在已经有半年时间了，我们发现整个中国房地产市场调控正在朝着国8条所指引的方向发展，简单说，全国房地产市场和北京房地产市场一样，都出现房价增幅的回落，整个楼市的回暖，以及我们行业的理性回归，市场的理性回归，这样的一种态势。当然这种宏观调控主要是以稳定住房价格为主要目标的，稳定住房价格是这次宏观调控主要目标。现在看来全国住房价格增副开始回落，也就是说朝着国家所要求的老百姓所期望的住房价格不要涨得太快的方面发展。

　　好象宏观调控对商业地产没有更多的涉及到，尽管去年宏观调控提出来我们是大型的SHOPPING MALL要限制开发，作为宏观调控重要对象，但是可以看得出来商务地产一直是这几年房地产市场热点，前两年国内投资，个人投资也好，商家投资也好，大量涌向商业地产，一个小户型住宅，一个商业地产。宏观调控以来，个人对商业地产的投资仍然热情没减退，尽管提出商业地产有不少风险，但是投资热情一直没减退，特别从今年以来，国外的基金纷纷进入中国大陆来投资商业地产。现在我们讨论国外基金进入，主要到商业地产上，他们购买成熟的商业地产，实现他们投资目的，现在国内开发商搞商业地产也在纷纷利用国外基金解决商业地产的融资问题。商业地产仍然是我们国内投资热点。最近我看到北京市调查，80%多投资商仍然看好商业地产投资，对整个地产投资还是一个热点。

　　什么原因呢？现在看来，为什么国外基金纷纷进入中国，说明中国商业地产回报率比较高，一般可以达到8%以上，国外商业地产回报率大概只有5%或者6%，差两三个百分点就把人家吸引过来了，第二商业地产市场空间还没有大，刚才还有媒体采访我，他说听说商业地产积压很多，在全国控制商品房当中，商业地产积压大概占四分之一左右，整个商业地产开发占整个房地产开发只有10%几，空置量占20%几，说明有不少置量。特别北京今年1-3季度商业地产积压增加1.5倍，所以如何看待商业地产面临的机遇和挑战，分析房地产市场必须分析住房市场，但是我们也应该注重全方位的分析整个房地产市场，包括商务地产市场，今天简单讲三点：一个住宅地产和商务地产的均衡发展，住宅地产和商务地产，过去我们刚开始搞房地产开发时候，很少把这个区别开来，往往盖了住宅以后，搞配套商品房，后来发展，我们感觉光配套开发不行，随着城市化进程的加快，整个房地产开发的增加，商务地产作为一个专项产品已经凸显出来，在住宅地产迅猛发展的时候，1998年-2003年每年一直保持20%竣工面积的增加，住宅地产增加也必然要求商务地产增加，我们现在出现许多购物中心，所谓的SHOPPING MALL，把购物、餐饮、休闲、娱乐结合在一起，商业活动更加广泛，所以要求业态不断变化，随着商业业态的变化，对商业地产要求也越来越高，开发商仅仅盖了房子就搞底商已经远远不能满足需求了。随着经济的发展，住宅量的增加，一个经济发展变化，要求商业地产，特别商业用房业态要不断变化，我们现在发展第三产业，现代服务业，我们的写字楼，我们的宾馆，规模也越来越大，越来越多。

　　我到北京出差比北京还紧张，住五星级宾馆不提前订往往订不到，对商务地产的需求在中国有非常大的规模，尽管从宏观调控上希望我们SHOPPING MALL要控制数量，但是同国外发达国家人均面积来说我们远远不足，在未来发展过程中仍然有很大发展空间。我们即要重视住宅地产的快速发展，又要保证商务地产包括商业用房包括写字楼快速的发展，保持城市发展的均衡。广州番禺地区盖许多住宅地产，集中了中国最好的流派，包括新河湾，但是番禺地区有问题，城市的功能没建立起来，城市配套的商务地产包括写字楼、酒店、商场、基础设施交通都没配上，没有形成新城，仅仅是一个新区，我相信丰台发展当中已经有了这个规划，即要发展住宅，又要把商务地产结合在一起，这样才能真正形成一个新城感觉，才能真正符合一个城市的构架。随着房地产的发展，必然要求商务地产也相应的发展。

　　第二，房地产利润均衡。搞房地产开发，当然要追求一定的利润，作为企业来说，是以利润最大化为目标，为什么商务地产受到开发商的重视？因为商务地产开发当中，的确有比较丰富的利润，有的开发商告诉我住宅地产没赚多少钱，主要是商铺卖得很好，商铺价格比住宅价格高得多，实现利润的回报，这当然有一定道理，但是话又说回来，到一定时候，商务地产如果搞得太多了，你价格就上不去，因为商务地产的最终价格的决定往往和本身房屋造价关系最大，住宅价格原则上应该是由它的成本来决定，而商务地产的价格不是由它的建造成本决定，而是由加入商务的营业收入来决定。也就是说在发展过程当中，人们在追求地产利润时候，必然把住宅地产和商业地产利润均衡起来考虑，之所以商业地产得到很大发展，也就是由于商业地产利润相对比较高，但是我们又要看到商业地产当中的风险，一旦商业地产如果已经过量了，某个地区已经过量了，或者业态方面定位不准确的话，商业地产即使出去了，但是经营不好的话，不仅达不到高回报，甚至还亏本，现在我们已经看到这样的问题，有一个地区盖很多商业地产，造成恶性竞争，最后经营不好，这是应该引起高度重视的。利润回报必须要均衡。现在国外开发商发现中国商业地产回报率比较高，他就进来了，但一旦发现我们回报和国外差不多时候，他不一定到中国来。商业地产回报很大程度上决定于客流量，当然即有客流的数量，也有客流的质量。在丰台区这个地方，随着房地产的开发，人流的加大，客流量、物流量的增大，商业地产有很大的前景，六里桥商圈、大红门商贸区、南桥科技园区发展起来可以吸引更多的客流、物流、资金流，有很大的发展前景。

　　第三，区域发展均衡。随着整个房地产开发轨迹在南移，现在看来南部地区有很的吸引力，客观上南部地区正在被人们所重视，南部地区各种条件不比北部、东部、甚至西部的差。另外南部地区人流的增加，住宅盘的增加，必然导致商圈的发育和发展。北京城那么大，我们应该抓住多中心这个概念，把商圈规划好，应该说老百姓购物首先讲方便、就近，另外我们把现代服务业概念加进来，要有创新就能把丰台商业地产搞得更好。我曾经看过总部基地，原来想搞一个总部基地有没有人办公，后来搞得不错，我们可以创造一种模式，像浙江、广东有些地方，名不见经传的小镇、小市一下成为大的商圈，全世界人都来搞，关键是经营当中、招商当中我们有我们差异化，把北京周围乃至全国的物流都吸引以来，就看你的特色，所以我想在中国商业地产面临很大挑战时候，人们纷纷在告戒大家商业地产投资要注意的时候，我们还要看到另一面，只要我们掌握创新这一点，现在中央提出自主创新，商务地产方面也要自主创新，自主创新当然不是盲目的，不是凭空设想的，而是有一定基础的，首先商业地产定位非常重要，每一个盘、每一个圈、每一条街都应该把定位定好了，我这条街定位是什么，这个商圈定位是什么，跟人家差异在哪里，我的客流在哪里，我的需求在哪里，认真进行定位分析，这是基础；第二要符合现代商业业态要求，传统业态在新的机制下要不断的淘汰，新的业态是什么要好好研究，现在搞商业地产，从房地产角度看有个问题，我们过去做法往往是新地产后商业，先把房子盖出来以后然后招商，把房子盖好以后再考虑经营什么内容，正确做法应该是先商业后地产，先把商业定位定好了，有多大客流，能搞什么经营，需要什么东西，根据市场的需求确定商业甚至确定我的业态，甚至把招商和地产结合起来做，反过来做，商业成功的把握就大多了。在商业地产当中，过去有一个片面的看法，认为把房子卖出去就成功了，实际上商业地产和住宅地产最大不同，住宅地产卖出去就成功了，商业地产卖出去仅仅是开始，商业地产成功不成功关键看后面的经营，所以你卖得出卖不出并不是判断商业地产成功与否的标准，未来经营状况人们不一定知道，再说商业地产还有培育过程，一般有三年左右培育过程，不可能一开始就红得不得了。比如像广州天河商城，两三年差点垮掉，最后熬过难关，过了培育期，最后火起来了，开发商、政府部门要有这样的思想准备，商业地产开发和经营是两码事，一定要遵循先商业后地产思路，在政府统一商业布局指导下，我们开发商应该把我们定位定得准确一些，把业绩确定得好一点。另外融资方面，真正大的商场最好自营，不要出售，许多商业地产的经营者都有这样经验，或者说一部分出售，一部分经营，这样才能保证最后的经营能够成功。也表明你商业地产开发者对本身开发的商业地产的信心，卖光了以后业绩方面调整很难办，容易出现很多纠纷。

　　我们国家整个战略机遇期，北京首都总体规划正在确立多中心发展格局，北京房地产市场还是需求很旺盛，告诉大家一个数字，今年1-3季度北京楼价期房价格上涨了20%多，说明我们需求很旺，商业价格也达到20%的上涨，写字楼上涨10%几，当然有供求关系在起作用，应该说北京房地产市场不是需求不足，需求还很旺，进一步调整好供求关系，即稳定住房价格，也把写字楼和商铺价格稳定下来，这是一个健康的标志。刚才我说到售价和经营效果是两个概念，也不要看到房子卖得很好，这个楼盘经营效果就肯定好，这个不一定，和住宅不一样。今天是一个很好的开端，我希望丰台区商务地产投资论坛取得成功，更多的商家到丰台来投资，使商务地产在丰台得到健康发展，谢谢大家！