时间：2006年10月
地点：国贸附近的建外SOHO项目
场景：包括建外SOHO在内，住宅禁商对许多以住宅立项、却为商用设计的商住楼产生了巨大冲击。
周晓东 摄
2006年的住宅禁商政策的高调设限与低调解冻成为了一大热点话题，政策转变之快，令人瞠目结舌。大限之下，小企业想到了出路，开发商想到了出路，各城区政府也想到了出路，企业转移注册，开发商找门路，地方政府开特赦，从住宅禁商后的市场行为来看，基本上都是以疑似非阳光的策略来作为对策和补救。
有人总结说，民宅商用有“四宗罪”：破坏环境、不正当竞争、影响市容、滋生无证照经营。住宅禁商政策的出尔反尔和不够阳光的操作也带来了“四宗罪”：损害政策公信力、助长钱权交易、违背法制精神、违反市场公平。
2006年住宅禁商的政策一出，社会舆论就在呼吁为这个难以操作的政策找到出路。实际上，整个2006年，政策涉及的一些方面已找到了自己的出路，只是这些出路的主流不够阳光。留给2007年的问题是：住宅禁商需要似乎继续寻找第三条出路，寻找一个阳光的第三条出路。
●房企员工：小孙，住宅禁商给其所供职的项目增添了变数
住宅商用突发变数
2007年的元旦对于小孙来讲幸福异常，5天的长假让小孙全身心地感受着新年之喜。而此前，小孙近乎半年都没有休息。小孙在一个房地产开发公司谋职，所负责的项目早在2006年上半年就进入销售期了。从去年年中开始，小孙开始忙得不可开交，真正的原因却是工商局出台的民宅禁商令。2006年6月，“民宅禁商”的一纸命令，让小孙负责的项目销售遇到难题。
核心的交通地段，70年的使用产权，标准的写字楼建筑，住宅的按揭贷款模式，诸多的优势，曾经让小孙所在的项目销售一路顺畅。按以往的销售经验，在进入2006年下半年时，项目将进入准现房的销售期，本应迎来第二个销售高峰。但这次，事情却没有想象中的顺利。
2006年的6月19日，北京市工商局发布通知（第14号文件），要求自即日起对各类市场主体（含外国企业常驻代表机构）登记注册提交的住所使用证明文件从严审查。其中包括“暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册”的条款，明文规定不允许住宅楼作为办公用途。
一纸条文，让商务楼市场面临前所未有的高压，小孙所在的项目为住宅立项，在条例出台之后，楼盘的整体销售进入冰冻。
申请更改方案难产
面对这突如其来的变数，小孙着实感受到肩上的压力。在分析民宅禁商的文件之后，他发现惟一的解决办法就是在补交土地出让金的前提下，更改规划。
小孙所在项目恰好较为特殊，地块的商业土地出让金和住宅土地出让金比较相近，在补交地价条款方面具备优势，可能只是缴纳一小部分或者不用补交出让金。
“但最后还是没有选择以写字楼立项，是基于以住宅立项所具备的成本和贷款方面的优惠，”小孙介绍。根据项目自身特点，在接下来5个月的时间，整个部门的全部精力都用在更改规划上。
从去年7月起的5个月的时间里，小孙的申请更改方案从工商到建委，从建委到规委，最后再从规委回到开发商这里，最终也没有一个明确解决的方案。
商住楼特赦带来曙光
此后，小孙度过一段难熬的日子。这段时间，他认识了中关村不动产商会副秘书长吴恒杰。虽然吴会长所在的商会在此期间给相关部门提供了大量的市场调研和政策修改意见，但由于政策出台部门以及所牵连的执行机构有所不同，像小孙所负责的这种纯商物楼的解禁仍是前途渺茫。
但事情终于还是戏剧性地发生了变化，小孙偶然从此前被特赦的项目销售人员处看到，朝阳区建委早在去年8月就下达了一个内部文件，对于特赦项目给出了具体要求：项目在达到现房的前提下，又满足业主经营的相应比例在6成以上；同时，开发商保证将来也不会出现扰民的情况发生。满足了以上核心规定，再完成其他4条的常规证明手续，就符合住宅禁商解禁的条件。
小孙发现，随着项目封顶，目前已经进入准现房阶段，将能够符合特赦项目的硬性要求。“经过一段时间与建委部门的沟通，现在再注册营业执照，基本没有什么问题了。”小孙感到一阵释然。小孙听吴恒杰介绍，目前政府部门还在积极地协调，争取在2007年出台该政策的进一步细则，合理地解决目前商住混用的市场现象。
「关键词」
●禁商
2006年6月19日北京市工商局下文，开始暂停为登记地址是民用住宅的企业办理营业执照。
据悉，根据工商营业厅的明示，登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”的，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”（公寓、别墅）的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商用的（如商住、综合等），均不予登记注册。
文件的出台起到了立竿见影的效果，实施首日，超过70％的申请者被挡在了工商局门外。
●内部文件
2006年8月14号北京市朝阳区建设委员会权属科就发布了内部文件，其中，主要介绍了允许住宅立项的产品商业经营的基本条件，共列7条。
核心内容主要有三，其一，文件第二条显示，开发商需要出示房产情况的证明文件，其中包括：房屋产权所有证、未办理房屋产权所有证、建设工程规划许可证、工程建设规划验收和各格证明、建筑竣工工程验收备案表、派出所或其他部门出具的地址证明。
其二、文件第三条说明，需要社区居委会或居地派出所出具相关证明，表示该项目已有60％以上的居民用于从事经营活动。并在此期间，从没有发生过由于经营活动扰民、投诉、上访等影响社会稳定的现象并同意办理公司执照的证明。
其三、开发商出示该项目从未发生过由于扰民而引发的投诉、上访等影响社会稳定的承诺书。
满足了以上三点的核心规定，再完成其他4条常规证明手续，就符合住宅禁商解禁的条件。
●特赦
2006年9月CBD及中关村地区华贸中心商务楼、财满街、住邦2000、辉煌国际、中国电子大厦、世纪科贸大厦、瑞信国际中心等7个项目陆续得到特赦。
其中，建委部门的解释为，这些房子是无法居住的，仅仅可以用来办公。建议对那些功能、结构、使用都是按照办公设置，存在居住缺陷，而入住的客户都具有商务需求的住宅给予特殊对待。但规定，只是对既成事实的项目给予照顾，而今后的新住宅立项决不能冠以“商住”。
虽然如此，此后，禁商特赦的口子在市场的压力下逐渐撕开。
记者观察
行政许可公信力不容忽视
住宅禁商可执行性受关注
过去允许住宅开商业，是一种行政许可，现在住宅禁商是对过去行政许可的变更和撤消，政府有权利依据公共的需求来进行改变，但需要付出一定的代价，按照行政许可法的规定，政府需要给予经济补偿，商家有权要求补偿。
在住宅禁商政策出台后，广州媒体上主流的声音是支持政策和讨论经济补偿问题，但北京的住宅禁商一开始就没有讨论经济补偿问题，舆论的主流是关注政策的可执行性和开发商的抵制。
对于“住宅禁商”的可执行性，有两种理解：一种是该政策是否符合市场的实际，是否可以进行具体的操作；另一种理解是，该政策是可以操作的，符合市场的实际，但是需要支付的经济补偿是政府不可以承担的，因此也不具备执行性。
目前北京的部分商住楼先后悄然解禁，首先是源于政策的技术性细节与市场实际的脱节，住宅禁商的初衷是解决扰民等问题，但由于很多商住楼实际上就是按照写字楼的规格和标准来选点、设计的，不存在扰民的问题，也不能改为住宅楼来进行使用。此外，不少商住综合项目的立项与政府政策也有关系，有部分立项较早的开发商表示，在项目最初立项时，只有综合立项可以选择，没有纯写字楼立项一说，政策显得与市场实际脱节过远，悄然解禁是一种必然的选择。
行政许可公信力不可忽视
住宅禁商对现有的商住楼而言，已经几乎全面撤消。但居民小区内办公和经商的限制没有出现松动的迹象。
业内有一种观点认为，相对于开发新的商住楼项目的开发商而言，居民楼小区内开公司的企业多属中小企业，属于相对的弱势群体，在这个过程中，他们属于服从的状态。过去政府已经允许他们经营，并办理了营业执照，也是一种行政许可。依照行政许可法的规定，公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，为了公共利益的需要，行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可，由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。
为什么部分商住楼的解禁是悄然的？大家很容易想到政策的技术性的操作细节损害了行政许可的公信力，从技术层面而言，不可公开执行的政策对政府公信力的伤害是显而易见的，那么下一步，政府是否可以从强硬执行民宅的禁商中获得公信力的补偿呢？答案并不是肯定的，因为已经有人对今年的商住楼解禁的公平性作了另外的解读：强势的开发商能量不可小视，他们的强势力量推动了政策的松动。对待相对弱势的中小企业，国家的大政是积极扶持，他们在过去使用注册的办公场所是符合政策规定的，新的政策显然会给他们带来损失，政府应该在推进禁商工作的同时，主动为相对弱势的群体提供政策变动带来的经济补偿支持，体现政府的公信力。
对于2007年的住宅禁商下文如何发展，开发商关心自己的项目是否可以过关，企业在关注自己能否能够找到合适的办公场所，政府需要关注如何进一步维护政策的公信力，而社会大众则更关注新的行政许可政策的制定与执行包含更多的法制与公平意识。
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