利益驱动下异军突起 小产权房考验政府调控能力

北京房价曾经稳定时，小产权房是被淹没在茫茫大产权房中的无足轻重的小角色。而如今，小产权房却是“异军突起”，是小产权之过，还是房价之过？

小产权房问题甚嚣尘上。

    6月25日，北京市国土资源局局长安家盛明确表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。同一天，郑州市公布了5起土地违法案件，其中两起涉及到小产权房违规用地问题，石家庄市房管局同时也证实，该市房管部门坚决不允许给“村证房”办理“市证”……

    而此前的6月18日，建设部发出《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“小产权房不能办理房产证等合法手续”。

灰色地带

    “小产权房”由于建设、销售、流通等没有纳入管理范围，通常被认为是房地产市场中的“灰色地带”。而这一次，北京的小产权房问题被推到了这个“灰色地带”的风口浪尖。

    北京“小产权房”的集中销售，恐怕要数国贸和大望路一带。这里到处可见　一些散发印刷粗糙的楼盘宣传页的人，他们通常吆喝的主打语就是“这里有便宜房子”，一问价格，的确便宜，一般不超过4000元，深入了解下去才得知，这里房源不仅位置偏，而且还多为小产权房。

   不久前，记者前往河北燕郊采访时也发现，一个名为“星河皓月”的楼盘宣传页赫然写着“大产权”，一打听才知道，与北京通州接壤的燕郊也有不少的楼盘是小产权，“大产权”反而成了稀有之物，开发商标新立异的背后似乎诠释了小产权房的来势凶猛。

     此前，中大恒基曾向记者提供过相关报告，其间显示，小产权房楼盘占在售楼盘总量的18％，约有70－80个，按照每个项目平均10万平米来计算，一共就有720万平米，而北京市房地产交易管理网上的数据显示，目前北京可售房屋面积约为2157万平米，这意味着小产权项目的面积相当于北京可售房屋面积的1/3。

据了解，北京的小产权房多集中在通州、顺义、昌平及房山、石景山等郊区。

而最让人感到担忧的是，像北京这种小产权房问题在全国已经成为一种普遍现象。

    以郑州为例，中原区航海西路办事处石羊寺村第四、第六村民组未经批准，于2006年12月擅自占用该组集体建设用地0.76公顷建住宅楼，目前已建成4栋；.惠济区弓寨村村民委员会未经批准，于2007年3月擅自在天河路东、新城路北占用集体土地2.69公顷，以建社区的名义建住宅楼，目前已建成10栋住宅楼地基。

    虽然，这两起案件已经得到查处，但是，影射出的是目前集体建设用地甚至是农村耕地的真实用地现状，由于小产权房未纳入到建设部门的监管体系里，目前全国小产权房的具体数量无从统计，然而，业内人士认为，“无从知晓性”可能正是小产权房的真正隐患之处。

利益驱动下的“异军突起”

“对于成片开发或单独建设的所谓小产权房，目前并没有合法化。”国土资源部相关负责人明确表态。

然而，就是这样一种不受法律保护的产品，为什么会让村乡一级政府、开发商及消费者铤而走险呢？

    “市区大产权的房价涨得太离谱了，根本买不起，我也开始考虑是否买小产权房了。”6月26日，记者采访了一位许小姐。

    北京链家地产副总经理金育松也认为，“小产权房”开发使用的是农民集体土地，几乎不存在土地成本，因此价格低廉，从而使得乡产权房的开发具有较大的利润空间，这也成为“小产权房”屡禁不绝的一个原因。

   说到底，有需求，供给才可以兑现。想想北京房价曾经稳定时，小产权房是被淹没在茫茫大产权房中的无足轻重的小角色。而如今，小产权房却是“异军突起”，是小产权之过，还是房价之过？

正是有了需求的利益驱动，村乡一级政府以及开发商的利益也迅速被激活。

   一位知情人士透露，在小产权的开发链条中，由于不用交纳土地出让金和各种税费，“乡产权房”的主导者—————村/镇可获超额利益，合作开发商也可按比例分成，一级代理公司最高可得5.5%的提成，而这个比例在商品房项目中最高仅为3.5%，同时，村民不仅可以得到少量分红，还可以得到一些物业管理方面的就业机会。

一个不争的事实是，小产权在如此夹缝中滋生起来了。

然而，令业内人士担忧的是，小产权房“多赢”的背后却是危险的隐患。

    “购房者如果购买了此类住宅，将面临两大风险，一是土地征收，未来如果涉及到道路、市政等规划变更，国家要对该片土地进行征收，只能对土地的实际所有人———当地村镇———做出补偿，而不对购房者进行补偿；二是此类购房合同或协议不受目前的法律保护，村委会若说要收回房子，购房者在法院也得不到支持。”国土资源部的相关负责人在公开场合指出。

“这种风险的隐患最快将在5－10年显现。”一位不愿透露姓名的业内人士大胆预言。

“堵”与“疏”

小产权房给政府留下了一个“防患于未然”的重大课题。

    6月25日，安家盛对外透露，对“小产权”房的全面调查已经进行了两个月。北京市将对非法开发做出停工停售处理，并对违规项目进行拆除。同一天，石家庄市房管局有关负责人也对外表示，房管部门坚决不允许给“村证房”办理“市证”，而实际上，去年10月，石家庄市“村证房”试点办证工作就已全面停止。

   然而，对于这种强制性措施，业内人士普遍认为只是一种缓兵之计，问题的根源还在于如何引导消费者回归大产权房的合法轨道上来。

   “要想解决问题，最主要的就是给老百姓提供足够多的购买得起的大产权房，比如加大经适房、双限房等具有保障性用房地块的供应。”金育松坦言，北京市“两个一千万”工程将会给中低收入者带来良好的保障和预期，他们不必再冒风险购买乡产权房，购买乡产权房的客户就会相应减少。

加大保障性住房地块也正是职能部门下一步首要抓的事情。

    据安家盛透露，“2007年土地供应计划”及“2007年至2010年土地供应中期计划”近期将公布。在北京市的土地供应计划中，三类重点保证的土地供应之中就有经济适用住房、双限房和廉租房用地。

当然，小产权房问题不仅考验了政府调控房价的能力，同时，也将进一步督促土地制度的改革。